Grundsteuer-Reform: Kompromiss mit Öffnungsklausel

Der Bundesrat hat am 8. November 2019 einem der wichtigsten steuerpolitischen Projekte dieses Jahres zugestimmt: Der Reform der Grundsteuer. Damit kann das Gesetzespaket aus Grundgesetzänderung sowie Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechtes wie geplant in Kraft treten: Ab 2025 erheben die Bundesländer die Grundsteuer dann nach den neuen Regeln.

Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte von ca. 36 Mio. wirtschaftlichen Grundstücken und statistische Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird nach Aussage des BMF vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht. Die IHK Köln gibt Ihnen hierzu einen Überblick.

Die Grundzüge der Reform

In Zukunft erfolgt die Bewertung grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell. Die zukünftige Berechnung der Grundsteuer soll auch zukünftig in 3 Schritten berechnet werden: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

1. Schritt - Wert:
Berechnung des Grundbesitzwerte - wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u .a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Bundesländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System "BORIS" bereits einsehbar.

2. Schritt - Steuermesszahl:
Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb wird für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.

3. Schritt - Hebesatz:
Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken
Bei Geschäftsgrundstücken soll sich die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.

Option: Grundsteuer C
Künftig sollen Gemeinden außerdem für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und soll finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen. Der Bundestag hat beschlossen, den Anwendungsbereich über Gebiete mit Wohnungsmangel hinaus zu erweitern. Die IHK-Organisation hat jedoch deutlich in Ihrer Positionierung darauf verwiesen, dass vor allem Unternehmen gerade wegen nicht absehbarer wirtschaftlicher Entwicklungen ein hohes Interesse daran haben, Flächen in Reserve zu halten, um ggf. später expandieren zu können. Eine zusätzliche steuerliche Belastung wäre daher im Sinne der lokalen Standortsicherung kontraproduktiv.

Öffnungsklausel für Bundesländer
Keine Einwände hatte der Bundesrat gegen die von der Bundesregierung vorgeschlagene Grundgesetzänderung. Mit der geplanten Verfassungsänderung soll die Grundsteuer eindeutig der Befugnis des Bundes zugeordnet werden. Art. 105 Abs. 2 GG soll durch folgenden neuen Satz ergänzt werden: „Er hat die konkurrierende Gesetzgebung über die Grundsteuer.“ Damit soll die Gesetzgebungskompetenz des Bundes verfassungsrechtlich abgesichert werden. Diese war bisher umstritten. Ohne diese Änderung des GG liefe die Reform Gefahr, vom Bundesverfassungsgericht wegen Unzuständigkeit verworfen zu werden. Weiterhin soll in Art. 72 Abs. 3 GG unter der neuen Nr. 7 „die Grundsteuer“ eingefügt werden. Damit sollen die Länder die Möglichkeit erhalten, eigene, länderspezifische Regelungen zu schaffen (sog. Öffnungsklausel). Die Regierungsparteien fügten einen entsprechenden Passus in den Reformentwurf ein, der vor allem von der FDP vor der Abstimmung im Bundestag verlangt worden war: Bei der Nutzung eines eigenen Ländermodells muss das jeweilige Bundesland keine zusätzlichen Berechnungen nach dem Bundesmodell für Zwecke des Länderfinanz-ausgleichs vornehmen. Die Bundesregierung versicherte, dass zusammen mit den Ländern damit sichergestellt werden soll, "dass auch in Zukunft kein Steuerbürger zwei Steuererklärungen für die Erhebung der Grundsteuer abgeben muss".

Alternative Flächenmodell
Einzelne Länder haben bereits angekündigt, dass sie ein sog. wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen wollen. Dieses Modell setzt an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude an. Die Werte der Grundstücke und der Gebäude bleiben dabei unberücksichtigt (sog. wertunabhängiges Flächenmodell).

Forderungen der Wirtschaft
Aus Sicht der Wirtschaft ist es wichtig, dass die Umsetzung der Reform unter dem Grundsatz der Aufkommensneutralität angegangen wird. Keinesfalls darf es für die Grundbesitzer nach der Reform zu einer Mehrbelastung kommen. Insbesondere vom Land NRW – allein hier geht es um ein Steueraufkommen von rund 3,5 Milliarden Euro – erwartet die IHK-Organisation, dass es sich für ein weitestgehend bürokratiearmes und rechtssicheres Reformmodell einsetzt. Aus Sicht der IHK-Organisation wäre dazu das wertunabhängige Flächenmodell eine geeignete Reformvariante. Da die Hebesätze in NRW bundesweit bereits auf Spitzenniveau liegen, erwartet die IHK-Organisation zudem von den nordrhein-westfälischen Kommunen, dass diese im Sinne der Sicherung ihrer Standortattraktivität und Wettbewerbsfähigkeit ihrer ortsansässigen Unternehmen eine entsprechende aufkommensneutrale Anpassung vornehmen.

Ellen Lindner Recht und Steuern 0221 1640-3030 0221 1640-3690 ellen.lindner@koeln.ihk.de
Dr. Timmy Wengerofsky Recht und Steuern 0221 1640-3070 0221 1640-3690 timmy.wengerofsky@koeln.ihk.de

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