Gewerbliches Mietrecht in Zeiten von Corona

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf Unternehmen und das Mietrecht?

Die mietrechtliche Situation kann nicht allgemeingültig beantwortet werden, da es noch keine vergleichbare Situation gab und es daher an Urteilen fehlt. Ein erstes Urteil stellen wir Ihnen im Folgenden vor.

Was ist mit meinem gewerblichen Mietvertrag? Was ist, wenn mein Betrieb stillsteht: Muss ich dann weiterhin die volle Miete zahlen?
Es kommt immer auf die Umstände des Einzelfalls an – zum Beispiel: Warum wird der Betrieb stillgelegt? Freiwillige Maßnahme des Mieters zur Vermeidung von Ansteckung, aufgrund Auftragsrückgangs oder behördliche/gesetzliche Schließung? Was ist im Mietvertrag zu so einer oder einer ähnlichen Situation geregelt? Wie eng ist der Mietzweck im Mietvertrag definiert (bestimmter Geschäftszweck oder nur allgemein Gewerberäume vermietet)? Wurde eine Umsatzmiete vereinbart?
Falls man über den Mietvertrag nicht weiterkommt, ist die Rechtslage sehr unsicher.

In Betracht kommen mehrere Lösungsansätze:
Minderung: Nach einer Meinung ist eine Minderung bis zu 100 % möglich, wenn eine behördliche/gesetzliche Schließung vorliegt. Nach überwiegender Auffassung wird die bisherige BGH-Rechtsprechung jedoch so verstanden, dass keine Minderung in Betracht kommt. Denn der BGH geht davon aus, dass die Gebrauchseinschränkungen der Mietsache ihre Ursache in der Beschaffenheit der Mietsache und ihrer Beziehung zur Umwelt haben müssen und nicht in betrieblichen Umständen. Hoheitliche Maßnahmen können danach nur dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen. Bei den Betriebsschließungen aufgrund der Coronaschutzverordnung wurde jedoch nicht auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache abgestellt, sondern auf den Betrieb / die Nutzungsart und den damit verbundenen Publikumsverkehr und die damit verbundenen Infektionsrisiken. Mit dieser Argumentation wurde vom LG Heidelberg das Vorliegen eines Mangels und somit eine Minderung verneint (Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20).
Falls eine Minderung in Betracht gezogen wird, wäre zu bedenken, dass die Räumlichkeiten gegebenenfalls noch zu Renovierungsarbeiten, Umbau, Betrieb eines Abhol- oder Lieferservice oder ähnlichem genutzt werden können, oder dass dort noch Ware lagert. Eine Minderung um 100 % dürfte kaum jemals gegeben sein.
Unmöglichkeit: Wäre dem Vermieter die Erfüllung seiner Leistungspflicht unmöglich, würde die Gegenleistungspflicht des Mieters (Mietzahlung) entfallen. Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter nur eine Gebrauchsmöglichkeit schaffen muss; ob der Mieter die Mietsache dann nutzt oder nutzen kann, ist grundsätzlich sein Risiko. Der Mieter trägt das „Verwendungsrisiko“.
Wegfall/Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB): Der Wegfall bzw. die Störung der Geschäftsgrundlage würde zu einer Anpassung des Vertrages führen, wenn es für eine Partei unzumutbar ist, am Vertrag festzuhalten. Die Einzelheiten können hier nicht dargestellt werden. Bei einer Umsatzmiete zweifelt das LG Heidelberg (s.o.) jedoch bereits an der Anwendbarkeit von § 313 BGB. Im konkreten Fall hielt es jedenfalls die Unzumutbarkeit für nicht gegeben: Da der Mieter das Verwendungsrisiko trage, sei „das Maß der Unzumutbarkeit […] nur bei substantiierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in solchem Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, das ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt“. Bei der Prüfung bewertet das LG Heidelberg unter anderem, dass die Räume noch als Lager und zum Abbau von Saisonware genutzt werden konnten, dass eine Existenzgefährdung o.ä. nicht dargelegt worden sei, dass die Mieterin keine Anstrengungen gemacht habe, anderweitig (zum Beispiel durch Online-Verkauf) Umsätze zu generieren, nicht versucht habe, staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen, nicht mit Lieferanten usw. verhandelt habe, um laufende Kosten zu decken, und dass die Schließung nur viereinhalb Wochen gedauert habe, während im Vertrag selbst bei einer Unzumutbarkeitsregelung auf einen Zeitraum von sechs Monaten abgestellt wurde.
Der Gesetzgeber geht offenbar davon aus, dass die Miete weiter zu zahlen ist und hat (nur) Regelungen zur Kündigung bei Mietrückständen getroffen (siehe unten).
Suchen Sie im Gespräch mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung! Mieter und Vermieter von Handelsimmobilien haben sich unter der Moderation des German Council of Shopping Places (GCSP) auf zehn Handlungsempfehlungen verständigt, die beide Parteien vereinbaren können. Dieser Code of Conduct soll Verhaltensregeln zwischen Mietern und Vermieter von Handelsimmobilien für die Dauer der Pandemie und die nachfolgende Wiederanlaufphase definieren. 
Eine Übergangslösung kann sein, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und eine etwaige Mietminderung / Verringerung der Miete später außergerichtlich oder gerichtlich zu klären.

Was ist, wenn der Vermieter das Mietobjekt nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung stellt?
Auch hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, kann die Miete gemindert sein oder ggf. ganz entfallen.

Was geschieht bei Mietrückständen?
Ein Mietrückstand kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.
Aufgrund der Corona-Pandemie wurde eine Sonderregelung geschaffen: Fristlose Kündigungen wegen eines Mietrückstands für die Monate April bis Juni 2020, der auf die Corona-Pandemie zurückgeht, sind bis Ende Juni 2022 nicht zulässig. Dieses sogenannte Moratorium wurde jedoch nicht verlängert, bezieht sich also nur auf Mietrückstände von April bis Juni 2020!


Inga Buntenbroich Recht und Steuern 0221 1640-3200 0221 1640-3190 inga.buntenbroich@koeln.ihk.de

Inga Buntenbroich

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0221 1640-3200

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