Gewerbliches Mietrecht in Zeiten von Corona

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf Unternehmen und das Mietrecht?

Die mietrechtliche Situation kann nicht allgemeingültig beantwortet werden, da es noch keine vergleichbare Situation gab und es daher an Urteilen fehlt.

Was ist mit meinem gewerblichen Mietvertrag? Was ist, wenn mein Betrieb stillsteht: Muss ich dann weiterhin die volle Miete zahlen?

Es kommt immer auch auf die Umstände des Einzelfalls an – zum Beispiel: Warum wird der Betrieb stillgelegt? Freiwillige Maßnahme des Mieters zur Vermeidung von Ansteckung, aufgrund Auftragsrückgangs oder behördliche Schließung? Was ist im Mietvertrag zu so einer Situation geregelt? Wie eng ist der Mietzweck im Mietvertrag definiert (bestimmter Geschäftszweck oder nur allgemein Gewerberäume vermietet)? Wurde eine Umsatzmiete vereinbart?

Falls man über den Mietvertrag nicht weiterkommt, ist die Rechtslage sehr unsicher. Nach einer Meinung ist eine Minderung bis zu 100 % möglich, wenn eine behördliche Schließung vorliegt. Die BGH-Rechtsprechung hat dies jedoch bislang in ähnlichen Fällen verneint. Auch ist zu bedenken, dass die Räumlichkeiten gegebenenfalls noch zu Renovierungsarbeiten, Umbau, Betrieb eines Abhol- oder Lieferservice oder ähnlichem genutzt werden können.

Der Gesetzgeber geht derzeit offenbar davon aus, dass die Miete weiter zu zahlen ist und hat (nur) neue Regelungen zur Kündigung getroffen (siehe unten).

Wenn eine Mietminderung nicht in Betracht kommt, könnte eventuell auf die Regelungen zu Unmöglichkeit oder zum Wegfall/Störung der Geschäftsgrundlage abgestellt werden. Hier ist die Rechtslage jedoch sehr diffus und der Ausgang eines Rechtsstreits offen. Insbesondere spielen hier auch wieder Fragen des jeweiligen Vertrags eine Rolle - zum Beispiel, wie konkret der Geschäftszweck beschrieben wurde. Auch ist kaum absehbar, wie eine durch das Gericht vorgenommene Anpassung des Vertrages aussähe. Vermutlich wird es jedenfalls keine Reduzierung der Mietzahlungspflicht um 100 % vornehmen.

Eine Möglichkeit ist, im Gespräch mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Mieter und Vermieter von Handelsimmobilien haben sich unter der Moderation des German Council of Shopping Places (GCSP) auf zehn Handlungsempfehlungen verständigt, die beide Parteien vereinbaren können. Dieser Code of Conduct soll Verhaltensregeln zwischen Mietern und Vermieter von Handelsimmobilien für die Dauer der Pandemie und die nachfolgende Wiederanlaufphase definieren. 

Eine Übergangslösung kann sein, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und eine etwaige Mietminderung / Verringerung der Miete später außergerichtlich oder gerichtlich zu klären.

Was ist, wenn der Vermieter das Mietobjekt nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung stellt?

Auch hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, kann die Miete gemindert sein oder ggf. ganz entfallen.

Was geschieht bei Mietrückständen?

Bislang konnte ein Mietrückstand den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Nun gibt es jedoch eine Gesetzesänderung: Fristlose Kündigungen wegen eines Mietrückstands für die Monate April bis Juni 2020, der auf die Corona-Pandemie zurückgeht, sind bis Ende Juni 2022 nicht zulässig.

Inga Buntenbroich Recht und Steuern 0221 1640-3200 0221 1640-3190 inga.buntenbroich@koeln.ihk.de

Inga Buntenbroich

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